杏彩真人玩法-从4万+/㎡到5.8万/㎡,上海周浦新房到底值多少钱?

2020-01-08 12:41:14|

杏彩真人玩法-从4万+/㎡到5.8万/㎡,上海周浦新房到底值多少钱?

杏彩真人玩法,周浦板块的房价一直都是谜一样的存在。

去年新城西岸公园5.8万/㎡首开之后,接下来几个项目大多都是以这个价格开盘入市,但是在一众5.8万/㎡的项目中,不乏有明天华城、浦发东悦城这类以“4”字开头的项目,一再刷新了人们对周浦房价的认知。

我们先来看下周浦几个已开盘项目的具体情况:

新城、东原、保利项目均价逼近6万/㎡,而柏澜晶舍、明天华城价格在4字头,浦发更是“低的离谱”,只有4万出头。

我们不难发现,周浦新房房价从4.1-5.8万/㎡,价格跨度相当大,而5.8万就是目前周浦房价的“天花板”。

再看下几个项目的认筹情况,4万+的项目基本认筹情况都不错:

l 柏澜晶舍认筹数接近房源套数,开盘后迅速清盘。

l 明天华城认筹数超过了房源套数,开盘日光,十年老盘就此清盘。

l 浦发东悦城虽然认筹率仅有51%左右,但大小筹全天成交300+套。另一方面板块内持续供应、需求饱和有一定的关系。

5.8万/㎡的项目普遍认筹数都要大大少于所推房源数,但是经过一定时间的续销期,也几乎都卖的不错:

l 新城西岸公园三次开盘共857套房源,经过一年多的销售期,目前剩余房源并不多,而且是以总价较高的大户型为主。

l 东原印柒雅,早在开盘过后没多久就清盘了。

l 保利首创颂开盘不过小半年,至今可售房源仅剩39套。(根据网上房地产信息,时间截止于2019.11.12 9:30)

由此可见,周浦均价5.8万/㎡,市场普遍能够接受这个价格。

笔者以为5.8万/㎡的项目能卖得好主要有以下三个原因;

2016年周浦一地块经历了37家房企的70多轮竞拍,最终成交楼板价4.36万/㎡,由保利拿下,这就是现在的保利首创颂,而在当时周浦的房价仅有4-4.8万/㎡。

有自媒体传言保利这幅地块保本价将至8万/㎡,导致购房者对周浦房价的心里预期价位较高。

2018年整体市场低迷,土拍基本零溢价,甚至多次流拍,没有显著特色的项目普遍开盘遇冷,市场活跃度并不是很高。不过在地王映衬下(当时保利尚未开盘),新城西岸公园的去化其实是不错的。

一个区域越是有发展潜力,就越是能吸引优质的开发商,优质的开发商又能带动板块提升配套,甚至拉动房价,就像大宁板块的金茂府,花木板块的星河湾一样。

周浦板块前有九龙仓、绿地、世茂,后有保利、首创、陆家嘴集团等。

以保利首创颂为例。

虽说保利冠了“地王”名号,但在限价之下,这个由保利+首创两大房企的强强联手打造的项目,交出来的产品还是相当惊艳的。

项目主力户型是91㎡3房,严格意义上的方正户型+南北通透+三开间朝南,采光通风效果极佳,居住舒适;卧室均附带飘窗,南向阳台面宽3.6米;厨卫全明通透,宽阔开敞;同时又做到了动静分离,互不干扰。

项目的装修标准在区域内也属于高配,顶尖品牌唯宝,高端酒店精选的高仪,欧洲家电市场占有率第一的博世,还有honeywell新风、日立中央空调等。

可以说,500万左右买这样的品质3房,恰好对了渴望一步到位新中产们的胃口。

众所周知,浦东新区是上海的产业高地,云集了大量的高端商业和产业集群,例如像张江科技园、金桥加工园区等,然而产业园区的居住属性较弱,居住用地也相对较少,大量在此工作的员工们居住需求只能外溢至周边板块。

周浦就是那个恰好承接了外溢居住需求的板块。从位置上来看,周浦在浦东地理优势非常明显,四周的板块的都是产业发达,非常具有潜力的区域,并且周浦距离这几个板块都不到10公里:

l 北面的张江科学城,升级为国际级别的科学城;

l 东面的国际度假区,有迪士尼这个大型招牌在;

l 西北面的“第二个陆家嘴”前滩正在如火如荼的建设中。

因此,周浦板块很好地承接了这些产业园导入的高端人群的居住需求;同时,人流量的导入促使周浦板块的居住氛围也更加浓厚。

周浦为什么适宜居住呢?

18号线线路图

周浦万达

澧溪中学

周浦医院

在板块优势之下,加上项目本身的特殊因素,“4万+”项目也不乏是抄底的契机。

明天华城是个已经上市十年的老盘了,拿地时间早,注定了价格高开不到哪去。4.7万/㎡的装修现房,实景呈现的现代园林社区,加之近在咫尺的18号线和万达广场,构成了开盘“日光”的结果。

本以为明天华城的价格基本是周浦目前的新房的底线了,笔者没想到近期开盘的浦发东悦城还能更低。

浦发东悦城房价更低,均价仅有4.1万/㎡,毛坯交付是便宜的原因之一;其次浦发身上还有“狱景房”、“墓景房”的标签在。北有监狱、东有公墓,事实确实是如此,部分购房者会对此比较介意。

但风水这回事,笔者是觉得“信则有,不信则无”,比起变电站、垃圾站、化工厂等实实在在的不利因素,“狱景房”、“墓景房”只是听着膈应人。

除价格因素外,浦发的户型多样,受众群体广,主力户型为71㎡1房,96㎡3三房,130㎡3房,刚需到改善的购房者都可以满足,这也是其热销的重要原因。

73㎡1房

96㎡3房

130㎡3房

总结

一个项目的定价,套用知乎某答主的话来说就是:“财务测算决定下限,市场环境和销售计划决定上限,产品规划决定内部结构。”

开发商测算的下限和销售计划我们可能无法得知,但市场环境可以预期,产品规划是最直观呈现出来的东西。

显然在周浦板块,5.8万/㎡的价格在大环境相对遇冷的情况下,比的就是产品力,产品足够出彩就会有人买单;4万+/㎡的项目,在同区域内的房价对比下,就算有一些瑕疵,也会有人接盘。

能被市场接受的价格就是合理的,在当下的环境中,周浦房价5.8万/㎡或许有人觉得虚高,但市场自有其运行规律,就让一切留给时间去检验。

来源:@搜狐焦点网上海站